Vid köp av fastighet är det viktigt att grundligt undersöka vad för behov som finns. Att utföra dräneringsarbete vid krypgrund eller tilläggsisolera kommer med stora kostnader. Detsamma gäller i de fall fukt tagit sig in i prång och fasad. Förvisso är detta faktorer som påkallar viss justering i pris, men som köpare bör man vara medveten om vad för utmaningar som väntar. Här finns utförlig information om att dränera hus med krypgrund. För den som är i färd att köpa objekt med dessa behov är det matnyttig information som underlättar val av strategi.
Driftskostnader
När det kommer till fastighetsinvesteringar är det viktigt att du har viss kunskap inom ekonomi och juridik. De olika driftskostnaderna för en kommersiell fastighet skiljer sig inte mycket från dina egna driftskostnader för det privata hushållet. Dock är utgiftsposterna högre än för din privata bostad. Dessa ökar naturligtvis i takt med fastighetens storlek och skick.
Som fastighetsägare har du även ett stort ansvar för dina hyresgästers trevnad. Om du väljer att renovera din fastighet kan du få ned de löpande driftskostnaderna samtidig som du har rätt att ta ut en högre hyresintäkt för dina lokaler. Dock är listan med fasta utgifter för din fastighet lång och inkluderar bland annat de vanligaste utgiftsposterna.
- El
- Vatten
- Värme
- Ventilation
- Sotning
- Snöröjning
- Sophämtning
- Städning av gemensamma utrymmen
- Reparationer
- Allmänt underhåll
- Fastighets- och ansvarsförsäkring
- Fastighetsskatt
- Inkomstskatt
Du bör alltid begära att säljaren ska redovisa samtliga omkostnader innan förhandlingarna påbörjas! Om det finns några oförklarliga utgiftsposter som påverkar fastighetens resultaträkning bör du vara mycket försiktig med att investera i fastigheten. Fastighetens driftkostnader fördelas naturligtvis på hyresgästerna, antingen direkt eller indirekt på hyran. Som fastighetsägare kan du enkelt göra stora besparingar i driftskostnaderna genom att omförhandla driftkontrakt, tilläggsisolera, ändra fastighetens uppvärmning och så vidare.
Skatt
Från och med 1:a januari 2008 gäller nya regler även för hyresfastigheter. Enligt regeln ska fastighetsägaren betala en skatt på 1 200kr per bostadslägenhet men högst 0,4% av bostadsbyggnadens taxeringsvärde.
Värt att tänka på
Som blivande fastighetsägare kan man inte alltid förutse alla eventuella merkostnader som kan uppstå innan företagsköpet är genomfört. Därför är det mycket viktigt att skapa en buffert för oförutsedda kostnader. Till exempel kan fastighetens värmepanna gå sönder eller ett rör börjar läcka i källaren. Dessa plötsliga kostnader måste kunna åtgärdas omgående och täckas av en separat budget för fastighetsreparationer.
Ha alltid i åtanke att en olycka sällan kommer ensam och att flera problem kan uppstå samtidigt som en kedjereaktion. Som hyresvärd är det ditt fulla ansvar att fastigheten fungerar och att trasiga saker repareras omgående.
Intäkterna
För att det ska vara lönsamt att vara fastighetsägare ska du ta ut hyra som täcker samtliga driftkostnader samt en buffert för oförutsedda händelser. Men framförallt ska hyresintäkterna generera en god avkastning åt dig som fastighetsägare. I fastighetsannonser anges i regel de teoretiska intäkterna för en fullbelagd fastighet trots att fastigheten vid tillfället kan ha en annan beläggningsgrad.
Annonsen anger alltså en maximalt teoretisk hyresintäkt.
Öka intäkterna
Om din fastighet saknar full beläggningsgrad kan hyresintäkterna ökas på annat vis med kreativt tänkande. Som exempel kanske du har en källarlokal som inte nyttjas i dagsläget och därför ser möjligheten att dela upp lokalen i mindre kontorsutrymmen som sedan kan hyras ut till småföretagare i närheten och på så vis hjälpa till att öka dina hyresintäkter. Alla sådana förändringar bör du kalkylera för men absolut inte räkna med i intäktsbudgeten. Du bör alltid vara mycket pessimistisk i dina kalkyler. Om kalkylen går ihop är det ett bevis på att du gjort ett mycket bra fastighetsköp och din förtjänst kommer att öka.